Investment Property IAS 40 Presentation

Slide1Investment propertyIAS 40 LACPA IFRS Presentation

Slide22Overview of session 1. Introduction – definitions 2. Recognition 3. Measurement 6. Disclosures 7. Exercises 8. Questions 5. Disposal 4. Transfers

Slide3Investment property1. Introduction – definitions

Slide44Definitions – Carrying  amount   is  the  amount  at  which  an  asset  is  recognised  in the  balance  sheet. – Cost   is  the  amount  of  cash  or  cash  equivalents  paid  or  the  fair  value of  other  consideration  given  to  acquire  an  asset  at  the  time  of  its acquisition  or  construction. – Fair  value   is  the  amount  for  which  an  asset  could  be  exchanged between  knowledgeable,  willing  parties  in  an  arm’s  length transaction.

Slide55Definitions – Investment  property   is  property  (land  or  a  building—or  part  of  a building—or  both)  held  (by  the  owner  or  by  the  lessee  under  a finance  lease)  to  earn  rentals  or  for  capital  appreciation  or  both, rather  than  for: a) use  in  the  production  or  supply  of  goods  or  services  or  for administrative  purposes;  or b) sale  in  the  ordinary  course  of  business. – Owner-occupied  property   is  property  held  (by  the  owner  or  by  the lessee  under  a  finance  lease)  for  use  in  the  production  or  supply  of goods  or  services  or  for  administrative  purposes.

Slide66Definitions • A  property  interest  that  is  held  by  a  lessee  under  an operating  lease  may  be  classified  and  accounted  for  as investment  property  if,  and  only  if,  the  property  would otherwise  meet  the  definition  of  an  investment  property  and the  lessee  uses  the  fair  value  model  for  the  asset  recognised. – This  classification  alternative  is  available  on  a  property- by-property  basis.  However,  once  this  classification alternative  is  selected  for  one  such  property  interest  held under  an  operating  lease,  all  property  classified  as investment  property  shall  be  accounted  for  using  the  fair value  model  and  all  required  disclosures  should  be made.

Slide77Definitions Property description Meets definition of   investment property Owned by the company and leased out under an operating lease Held under a finance lease and leased out under an operating lease Held under a finance lease and to be leased out in the future under an operating lease Held under a finance lease and leased out under a finance lease Owned by the company and leased out under a finance lease Owner-occupied property used in the production or supply of goods, services or for administrative purposes Held for sale in the ordinary course of business Held under operating lease A property comprising a piece of land and a building constructed on it leased out to a third party Property partly owner-occupied and partly leased out under an operating lease

Slide88Definitions Property description Meets definition of   investment property Owned by the company and leased out under an operating lease  Held under a finance lease and leased out under an operating lease  Held under a finance lease and to be leased out in the future under an operating lease  Held under a finance lease and leased out under a finance lease  Owned by the company and leased out under a finance lease  Owner-occupied property used in the production or supply of goods, services or for administrative purposes  Held for sale in the ordinary course of business  Held under operating lease  A property comprising a piece of land and a building constructed on it leased out to a third party operating lease, unless expected to pass to lessee at end of lease Property partly owner-occupied and partly leased out under an operating lease the 2 portions accounted for separately if they can be sold separately; if not, to be treated as PPE, unless the owner-occupied portion is insignificant.

Slide9Investment property2. Recognition

Slide1010Recognition • Investment property shall be recognised as an asset when, and only when: a) it is probable that the future economic benefits that are associated with the investment property will flow to the entity; and b) the cost of the investment property can be measured reliably.

Slide11Investment property3. Measurement

Slide1212Measurement Initial  measurement • An  investment  property  shall  be  measured  initially  at  its  cost. Transaction  costs  shall  be  included  in  the  initial  measurement. • The  initial  cost  of  a  property  interest  held  under  a  lease  and  classified as  an  investment  property  shall  be  as  prescribed  for  a  finance  lease, i.e.  the  asset  shall  be  recognised  at  the  lower  of  the  fair  value  of  the property  and  the  present  value  of  the  minimum  lease  payments.   An equivalent  amount  shall  be  recognised  as  a  liability.

Slide1313Measurement Subsequent  measurement • An  entity  can  choose  as  its  accounting  policy  either  the  fair  value  model  or the  cost  model  and  shall  apply  that  policy  to  all  of  its  investment  property. • After  initial  recognition,  an  entity  that  chooses  the  fair  value  model  shall measure  all  of  its  investment  property  at  fair  value,  except  for  when  the fair  value  of  the  investment  property  is  not  reliably  determinable  on  a continuing  basis.   This  arises  when,  and  only  when,  comparable  market transactions  are  infrequent  and  alternative  reliable  estimates  of  fair  value are  not  available.   Then,  an  entity  shall  measure  that  investment  property using  the  cost  model  in  IAS  16.   The  residual  value  shall  be  assumed  to  be zero.   The  entity  shall  apply  IAS  16  until  disposal  of  the  asset.

Slide1414Measurement Subsequent  measurement • When  a  property  interest  held  by  a  lessee  under  an  operating  lease  is classified  as  an  investment  property,  treatment  is  not  elective.  The fair  value  model  is  to  be  applied. • A  gain  or  loss  arising  from  a  change  in  the  fair  value  of  investment property  shall  be  recognised  in  profit  or  loss  for  the  period  in  which it  arises. • The  fair  value  of  investment  property  shall  reflect  market  conditions at  the  balance  sheet  date.

Slide1515Measurement Subsequent  measurement • If  an  entity  has  previously  measured  an  investment  property  at  fair  value,  it shall  continue  to  measure  the  property  at  fair  value  until  disposal  (or  until the  property  becomes  owner-occupied  property  or  the  entity  begins  to develop  the  property  for  subsequent  sale  in  the  ordinary  course  of business)  even  if  comparable  market  transactions  become  less  frequent  or market  prices  become  less  readily  available. • If  an  entity  chooses  the  cost  model,  it  shall  measure  all  of  its  investment property  in  accordance  with  IAS  16’s  requirements.

Slide16Investment property4. Transfers

Slide1717Transfers • Transfers to, or from, investment property shall be made when, and only when, there is a change in use, evidenced by: a) commencement of owner-occupation, for a transfer from investment property to owner-occupied property; b) commencement of development with a view to sale, for a transfer from investment property to inventories; c) end of owner-occupation, for a transfer from owner-occupied property to investment property;

Slide1818Transfers d) commencement of an operating lease to another party, for a transfer from inventories to investment property; or e) end of construction or development, for a transfer from property in the course of construction or development (covered by IAS 16) to investment property.

Slide1919Transfers

Slide2020Transfers

Slide21Investment property5. Disposals

Slide2222Disposals • An  investment  property  shall  be  derecognised  (eliminated  from  the balance  sheet)  on  disposal  or  when  the  investment  property  is permanently  withdrawn  from  use  and  no  future  economic  benefits are  expected  from  its  disposal. • Gains  or  losses  arising  from  the  retirement  or  disposal  of investment  property  shall  be  determined  as  the  difference  between the  net  disposal  proceeds  and  the  carrying  amount  of  the  asset  and shall  be  recognised  in  profit  or  loss  in  the  period  of  the  retirement or  disposal. • Compensation  from  third  parties  for  investment  property  that  was impaired,  lost  or  given  up  shall  be  recognised  in  profit  or  loss  when the  compensation  becomes  receivable.

Slide23Investment property5. Disclosures

Slide2424Disclosures Fair  Value  Model  and  Cost  model • An  entity  shall  disclose: a) whether  it  applies  the  fair  value  model  or  the  cost  model. b) if  it  applies  the  fair  value  model,  whether,  and  in  what  circumstances, property  interests  held  under  operating  leases  are  classified  and  accounted for  as  investment  property. c) when  classification  is  difficult,  the  criteria  it  uses  to  distinguish  investment property  from  owner-occupied  property  and  from  property  held  for  sale  in the  ordinary  course  of  business.

Slide2525Disclosures Fair  Value  Model  and  Cost  model d) the  methods  and  significant  assumptions  applied  in  determining  the  fair value  of  investment  property. e) the  extent  to  which  the  fair  value  of  investment  property  is  based  on  a valuation  by  an  independent  valuer.   If  there  has  been  no  such  valuation, that  fact  shall  be  disclosed. f) the  amounts  recognised  in  profit  or  loss  for: i. rental  income  from  investment  property; ii. direct  operating  expenses  (including  repairs  and  maintenance)  arising from  investment  property  that  generated  rental  income  during  the period;  and

Slide2626Disclosures Fair  Value  Model  and  Cost  model f) the  amounts  recognised  in  profit  or  loss  for  (continued): iii. direct  operating  expenses  (including  repairs  and  maintenance)  arising from  investment  property  that  did  not  generate  rental  income iv. the  cumulative  change  in  fair  value  recognised  in  profit  or  loss  on  a sale  of  investment  property g) the  existence  and  amounts  of  restrictions  on  the  realisability  of  investment property  or  the  remittance  of  income  and  proceeds  of  disposal. h) contractual  obligations  to  purchase,  construct  or  develop  investment property  or  for  repairs,  maintenance  or  enhancements.

Slide2727Disclosures Fair  Value  Model • In  addition  to  the  common  disclosures,  an  entity  that  applies  the  fair  value model  shall  disclose  a  reconciliation  between  the  carrying  amounts  of investment  property  at  the  beginning  and  end  of  the  period,  showing  : a) additions,  disclosing  separately  those  additions  resulting  from  acquisitions  and those  resulting  from  subsequent  expenditure  recognised  in  the  carrying  amount; b) additions  resulting  from  acquisitions  through  business  combinations; c) assets  classified  or  included  in  a  disposal  group  classified  as  held  for  sale; d) net  gains  or  losses  from  fair  value  adjustments; e) the  net  exchange  differences  arising  on  translation  of  financial  statements  into  a different  presentation  currency,  and  on  translation  of  a  foreign  operation  into the  presentation  currency  of  the  reporting  entity; f) transfers  to  and  from  inventories  and  owner-occupied  property;  and g) other  changes.

Slide2828Disclosures Fair  Value  Model • When  a  valuation  obtained  for  investment  property  is  adjusted significantly  for  the  purpose  of  the  financial  statements,  the  entity shall  disclose  a  reconciliation  between  the  valuation  obtained  and the  adjusted  valuation  included  in  the  financial  statements,  showing separately  and  any  significant  adjustments.

Slide2929Disclosures Fair  Value  Model • In  exceptional  cases,  when  an  entity  can  only  measure  investment  property using  the  cost  model  in  IAS  16,  the  reconciliation  shall  disclose  amounts relating  to  that  investment  property  separately  from  amounts  relating  to other  investment  property.   Plus,  an  entity  shall  disclose: a) a  description  of  the  investment  property; b) an  explanation  of  why  fair  value  cannot  be  determined  reliably; c) if  possible,  the  range  of  estimates  within  which  fair  value  is  highly likely  to  lie;  and

Slide3030Disclosures Fair  Value  Model d) on  disposal  of  investment  property  not  carried  at  fair  value: i. the  fact  that  the  entity  has  disposed  of  investment  property  not carried  at  fair  value; ii. the  carrying  amount  of  that  investment  property  at  the  time  of sale;  and iii. the  amount  of  gain  or  loss  recognised.

Slide3131Disclosures Cost  Model • In  addition  to  the  common  disclosures,  an  entity  shall  disclose: a) the  depreciation  methods  used; b) the  useful  lives  or  the  depreciation  rates  used; c) the  gross  carrying  amount  and  the  accumulated  depreciation  (aggregated with  accumulated  impairment  losses)  at  beginning  and  end  of  the  period; d) a  reconciliation  of  the  carrying  amount  of  investment  property  at  the beginning  and  end  of  the  period,  showing  the  following: i. additions,  disclosing  separately  those  additions  resulting  from acquisitions  and  those  resulting  from  subsequent  expenditure  recognised as  an  asset; ii. additions  resulting  from  acquisitions  through  business  combinations;

Slide3232Disclosures Cost  Model d) a  reconciliation  of  the  carrying  amount  of  investment  property  at  the beginning  and  end  of  the  period,  showing  the  following: iii. assets  classified  as  held  for  sale  or  included  in  a  disposal  group  classified  as held  for  sale  in  accordance  with  IFRS  5  and  other  disposals; iv. depreciation; v. the  amount  of  impairment  losses  recognised,  and  the  amount  of  impairment losses  reversed,  during  the  period  in  accordance  with  IAS  36; vi. the  net  exchange  differences  arising  on  the  translation  of  the  financial statements  into  a  different  presentation  currency,  and  on  translation  of  a foreign  operation  into  the  presentation  currency  of  the  reporting  entity; vii. transfers  to  and  from  inventories  and  owner-occupied  property;  and viii. other  changes;  and

Slide3333Disclosures Cost  Model e) the  fair  value  of  investment  property.   In  the  exceptional  cases,  when  an entity  can  only  use  the  cost  model  because  it  cannot  determine  the  fair value  of  the  investment  property  reliably,  it  shall  disclose: i. a  description  of  the  investment  property; ii. an  explanation  of  why  fair  value  cannot  be  determined  reliably;  and iii. if  possible,  the  range  of  estimates  within  which  fair  value  is  highly likely  to  lie.

Slide34Investment property7. Exercises

Slide3535Exercises Question:  Change  in  use  of  investment  property Company  C  moves  out  from  a  building  previously  used  as  its  head  office  and leases  it  to  a  third  party.  At  that  date,  the  building,  whose  carrying  amount  (at cost  less  depreciation)  was  80,  was  fair  valued  for  the  first  time  under  IAS  40 at  100.  Assuming  that  Company  C  adopts  the  fair  value  model  for  its investment  property,  how  should  the  difference  between  the  fair  value  of  the building  and  its  previous  carrying  amount  be  recognised? a)  Credited  to  equity  as  a  revaluation  gain. b)  Credited  to  income  statement  as  a  fair  value  gain.

Slide3636Exercises Answer   :  Change  in  use  of  investment  property The  correct  answer  is  a). Under  IAS  40.61,  when  an  owner-occupied  property  becomes  an  investment property  under  IAS  40,  any  fair  value  gain  or  loss  at  that  date  would  be  treated as  a  revaluation  under  IAS  16.  It  would  be  credited  to  equity,  net  of  any attributable  deferred  taxes.  On  subsequent  disposal  of  the  property,  and  only then,  the  revaluation  surplus  should  be   transferred  to  retained  earnings  without impact  in  the  income  statement.

Slide3737Exercises Question :  Treatment  of  investment  property  in  consolidated  financial statements Company  Alfa  owns  a  hotel  and  leases  it  out  under  an  operating  lease agreement  to  Company  Omega,  an  associated  undertaking  of  Alfa.  Omega  is  a hotel  management  company  and  operates  the  hotel.   How  would  the  hotel  be treated  in  Alfa’s  individual  and  consolidated  IAS  financial  statements? a) As  property,  plant  and  equipment  under  IAS  16  in  both  sets  of  financial statements. b) As  investment  property  under  IAS  40  in  both  sets  of  financial  statements. c) As  investment  property  under  IAS  40  in  the  individual  financial statements  and  as  property,  plant  and  equipment  under  IAS  16  in  the consolidated  financial  statements.

Slide3838Exercises Answer :  Treatment  of  investment  property  in  consolidated  financial statements The  correct  answer  is  b).  The  relevant  guidance  is  provided  by  IAS  40.14.  As Alfa  does  not  control  Omega,  this  investee  it  is  not  considered  part  of  the group  for  consolidation  purposes,  therefore  the  hotel  is  not  owner-occupied from  the  perspective  of  Alfa’s  group  as  a  whole. The  hotel  is  occupied  by  Omega  and  is  to  be  treated  as  operating  lease  in  the associate’s  financial  statements. If  the  arrangement  was  a  finance  lease  the  hotel  would  not  be  considered  an investment  property  in  any  of  the  financial  statements  referred  to  above  (Alfa’s individual  and  consolidated  and  Omega’s  financial  statements).

Slide39Investment property8. Questions